作者：郑娜 ▪ 马一凡
节前楼市再出重磅政策，进一步下调房贷利率。
9月29日晚，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消新发放首套住房贷款利率下限。
根据当前首套房贷利率最低可至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。贝壳研究院数据显示，9月，103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率执行前述最低水平。
如今，监管层再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率。
根据要求，能执行该政策的城市是在2022年6-8月间新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。除了70个大中城市中，23个符合条件的城市外，据开源证券，在剩余的200多个三四线城市中，整体覆盖率应该可达到50-70%比例。
业内有观点认为，该政策实质上是对三四线城市的定向和结构化降息，对首套房需求的释放有促进作用。有受访房企内部人士表示，政策有望吸引到部分购房者，把握窗口期，让观望的客户需求前置到今年年底。
利率或可降至3.6%
房贷利率一降再降，这次会降到什么水平呢？
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，符合要求的23个城市都是非热点城市，由于银行在这些城市数量少，竞争不充分，加上银行担心风险，导致房贷利率比其他城市还要高，有下降的必要，预计可能会降至4%以下，具体利率水平要视银行自律机制定价小组的决定。
贝壳研究院认为，符合条件的城市会“一步到位”，将房贷利率下调到最低水平。“只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。”
机构数据显示，目前这些城市基本执行的是4.1%(LPR-20BP)的下限水平，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。“房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。”
不过，参考历史数据来看，这一房贷利率水平或还有下降空间。
国泰君安房地产行业分析师谢皓宇指出，按照目前5年LPR为4.3%计算，首套房贷款利率的下限为4.1%，若按照打7折计算，则可以到3.0%，考虑到目前信贷需求较弱，例如，在2009年和2014年均出现过打7折的情况，而目前楼市表现并不如当时，因此，目前按揭贷款利率有较大的下行空间。
这次房贷利率下调的背景之一是，今年以来，多次贷款利率下调的市场效果不及预期，市场仍然惯性下滑。
贝壳研究院数据显示，以二手房为例，8月、9月贝壳重点50城二手房交易量环比都还在下降，房价也保持总体下跌的势头。此时对房地产采取阶段性定向降息，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施。
购房需求获或将前置
那么这次关于房贷利率的调整，是否能成为产生较为明显的效果？有受访房企人士认为该政策有望吸引到一些购房者。
一位供职于大型央企开发商的营销人士对第一财经表示：“利率下调会吸引到比较专业的购房者，比如本身就是金融或地产从业者，他们会把握窗口期去抄底。但是普通购房者对新房的顾虑集中在交付上，从实际情况看，低利率并不能消除他们的购房痛点。”
在谢皓宇看来，符合本次规定的城市数量并不少，其中包含部分核心城市，如武汉、天津、昆明等，剩余城市多为低能级城市或者旅游城市。考虑到房价的持续下跌，若按揭贷款利率足够低，本次房贷利率的下调能够带来一定的有效需求释放。
在本次的政策中，为市场广泛关注的一个关键点在于，政策有效期为2022年年底。“政策是有窗口期的，到今年年底，所以会让不那么着急的购房者在今年第四季度就出手买房。”一家TOP5房企华东区域的资深一线销售人士对记者表示。
该人士表示，他所在项目已经连续降价两年，目前在执行首套4.1%、二套4.9%的最低房贷利率，低利率是销售时的重要宣传点。“接待客户时，肯定要强调利率和契税上的优惠，现在客户来访量略有回暖，但是观望情绪还是很浓厚的，比如一天接待10组客户，最后能有意向谈下去的还不到两组。新政可能会让观望的客户需求前置到今年年底。”
不过，也有多位受访的房企人士则对该政策效果并不十分乐观。
在被本轮政策直接覆盖的三线城市温州，当地房企的市场客研负责人向第一财经表示，从当前的市场行情来看，不是房贷利率低就会买房的情况，大多数人还是观望，觉得还会降价，更愿意保持手上现金，暂停大额支出，所以这几个月市场销售也一直上不来。
一华东房企在某四线城市的项目营销负责人也坦言，现在的利率已经够低了，再降低带来的影响也不会太大，“不想买房的会因为利率低一点再去买？不会有太多的”。
有助于修复预期
某头部房企人士则认为，房贷利率下调政策本身对市场的提振作用或许并不明显，想要借此直接拉动销售或许不那么直接，但是这对于政策预期的信心会更加强化一点。
“因为首套房贷利率下限的调整，是方向性上的放松，也是一个信号，”上述房企人士认为，“这给出了一个政策预期，就是原来认为相当于是底线或红线的政策，现在来看，也是有突破的希望的。这点很有助于信心。”
今年5月份时，央行曾将对住房信贷政策进行调整，首套房贷利率为不低于5年期LPR-20BP；二套房不低于5年期LPR+60BP不变，各地在下限基础上因城施策调整。
本次政策的出台则意味着，从9月29日至今年年底，部分城市首套房贷利率可以低于5年期LPR-20BP，不设下限。
谢皓宇也认为，由于5月刚制定了利率下限，4个月后即打破，因此对后续有进一步预期。同时，本次约定的城市范围和时间均可以效仿其他行业如汽车购置税补贴等进行调整和续期。
“本次政策相比于传统意义的降息来看，并不属于普降，显示出了政策的灵活性，也即本次政策能够带来的实质作用仍然是维稳，后续需要进一步观察政策的延展性。”谢皓宇表示。
也有房地产板块的券商分析师指出，此次调整是一种创新性的因城施策，即明确今年6-8月份房价疲软的城市，可以运用此次新的政策工具。
“近期一二线城市针对改善需求连环单等政策密集释放，那么针对二套、针对改善的定向降息或许也值得期待。”上述券商分析师认为。
贝壳研究院也提及，考虑到市场预期低迷的原因，货币政策的传导机制受限。为了能发挥降息的作用，政策则不应只针对对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。
上述四线城市营销负责人表示，对于当地的改善型需求来说，进一步定向降息或将产生效果，“如果利息降低到3字头，跟公积金差不多的水平，还款压力会很小，利息成本低，投资风险会低一些，有望提振一波需求。”
