4月以来，北京租赁市场热度出现季节性回落。根据贝壳研究院统计数据显示，截至4月28日，4月北京租赁成交环比减少12.6%，不过仍高于今年1、2月份成交水平；从租金水平来看，4月北京租金水平为85.3元/平方米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低于2019年同期2.6%。
业内人士指出，从5月开始，高校毕业生将陆续进入租赁市场，新增租赁需求有望显著增长，或推动市场开启新一轮升温。不过，北京加快了保障性租赁房源的入市，未来租金水平将更为平稳。
机构统计显示，4月北京租金水平为85.3元/平方米，租金指数环比基本持平。新京报资料图片
租赁成交量环比下降超一成，换租需求成主力
“4月份，我们门店所在的四惠慈云寺商圈租赁市场并不算火热，比较平稳。”北京中原远洋天地店的店长李强告诉新京报，其门店月度租赁量基本在15套左右，相较3月，4月份一居室的租赁需求有所增加，两、三居室需求则较为平稳，租客从事的职业多为金融、传媒等行业。
在中心城区，21世纪不动产幸福家园店的店东付黎明指出，每年的4月-9月，都是其门店所在的广渠门片区的租房季，大学毕业生、周边医院实习医生、将要入学的学生家庭等多种客群叠加，带来租赁需求的增长。今年4月初，受疫情影响，租赁需求一度受阻，但后续趋于平稳，租赁带看和成交均有所上升。
在崇文门区域，北京中原新景家园店的店长殷勇表示，门店租赁单量从2月份的2单升至4月份的10单；从不同户型的成交情况来看，相比3月，4月80平方米以下小户型成交较多，基本出房就能成交，120-160平方米的大户型租赁成交量也有所增多。
而在邻近的方庄区域，北京中原时代紫芳店的店长吴广才表示，2月、3月其门店所在区域租赁客户相对较少，4月份租赁市场开始呈现上升趋势。
此外，乐乎公寓方面，新京报获悉，由于受疫情及一些企业裁员的影响，4月乐乎公寓项目空置增多，违约率同比上升；出租率方面，乐乎公寓北京项目出租率较去年降低5%左右，整体出租率约93%。
从整体市场来看，根据贝壳研究院统计，截至4月28日，4月北京租赁成交环比减少12.6%，不过仍高于今年1、2月份成交水平，租赁需求主要来源于因工作变动而带来的换租需求。当月，从客群年龄来看，25-34岁租客群体比例达到54.3%，环比增加2个百分点；从成交的户型占比来看，两居室占比达到五成，其次为一居室，占比在三成左右；从城区层面来看，北京10个城区租赁成交量环比均减少，其中，西城、大兴和海淀区减少10%以内。
租金指数环比基本持平，新增挂牌均价微涨
在租金方面，李强、付黎明、吴广才均告诉新京报，4月份，广渠门、崇文门、方庄等区域的租金都比较平稳，没有太大变化。
根据贝壳研究院统计数据显示，4月（截至4月28日），北京租金水平为85.3元/平方米，租金指数环比基本持平，同比保持微涨，不过仍低于2019年同期2.6%；从套均租金来看，平均月租金为6559.6元，环比微涨0.6%，同比微涨2.0%。而从不同居室来看，4月一、二、三居室的套均租金分别为5272.2元、6318.8元、9048.2元，两居室套均租金环比微涨2.2%，一居室、三居室则环比微跌。
细分到商圈，4月，在一季度市场热度前30的商圈中，共有20个商圈租金水平环比持平或微涨，除青塔外，其余商圈租金水平同比微涨；从需求端热度变动来看，石佛营、双井、玉泉营商圈为带看客户量增加最快的商圈。
在此背景下，业主的心理预期亦发生了一些变化。贝壳研究院统计显示，4月北京新增挂牌房源均价为93.7元/平方米，环比微涨2.1%，同比也保持微涨，高于2019年同期水平3.6%。
“3、4月北京个人业主出租房源平均空置期、房源成交周期连续出现环比缩短，房屋出租难度持续下降，导致业主的出租信心走强。”贝壳研究院高级分析师黄卉如是说。
业内：5月北京租赁市场或有望升温
5月即将到来，展望接下来的租赁市场，将呈现怎样的发展态势？就区域市场来看，付黎明表示，聚焦其门店所在的广渠门片区，接下来的5月仍是传统租房季，预计租赁需求仍将持续释放，带动成交量有较好表现，但价格方面仍会以稳为主。
不过，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，疫情因素将使短期租金走势的不确定性特征凸显。因此，从租金走势来看，5月上旬北京租赁市场租金可能会略显乏力，全月整体租金或仍呈上涨态势，但涨幅大概率较4月份收窄。
黄卉分析指出，从贝壳平台新增带看客户量来看，2、3月新增带看客户量均保持环比超过20%的增幅，4月则微跌，但租赁市场活跃度仍较高，特别是今年高校毕业生数量将超1000万，再创历史新高，5月新增租赁需求旺盛，在疫情有效防控的背景下，租赁市场将会继续升温。
此外，黄卉还指出，4月份，北京启动了面向新毕业大学生申请的首批近1000间保障性租赁住房房源对接工作，加快了保障性租赁房源的入市，预计未来租金水平将更为平稳。
